镇江百度优化:谁拿了厦门岛上103亿地王?

admin 5个月前 (04-24) 财经 40 0

本文转载自民众号:“地产深度报道

索尔仁尼琴在《古拉格群岛》中那句名言用来形容此次厦门岛上百亿地王迷局颇为契合――“我们都知道他们在说谎,他们也知道他们在说谎,他们知道我们知道他们在说谎,我们也知道他们知道我们知道他们在说谎,然则他们依然在说谎。

1

谁的地王?

4月22日,厦门拍出史上首幅百亿地块。

当日厦门共出让3宗地块,划分位于思明区、翔安区、集美区。

厦门楼市有其自身的特殊性,分岛内、岛外两个市场。岛内及本岛上仅有的两个行政区,思明和湖里,158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一,却聚集了厦门一半的人口。人多地少、配套完善、教育资源优异让厦门岛内房价始终高居不下。

此次土拍引发最多关注的在于“思明2020P01地块”,寸土寸金岛内,土地资源稀缺,少少有新地块出让,思明区上一次宅地出让还得追溯到2010年,因此该地块毫无悬念成为本场土拍中起价最高的地块。

凭据出让通告,上述地块位于思明区云顶中路与莲前路交叉口西南侧地块,为住宅、商业用地,土地面积59562平方米,总建面204650平方米,容积率3.53,地块起拍楼面价35182元/平方米,起拍总价72亿元。

不外,该地块被设置了最高限价,地块内商品住房的销售均价不得跨越70800元/平方米。然则允许竞得人分三期建设,分三期申请宗地商品房预售许可证,并分三期对外公然销售,首期应于项目开工之日起12个月内申请并对外公然销售。出让文件显示,本次土拍接纳“不设拍卖底价,价高者得”方式出让。

最终,上海泰鸣商业有限公司(下称“上海泰鸣”)以103.55亿元竞得,折合楼面价50598.5元/�O,溢价率43.8%

这是厦门首个破百亿的地块,同时刷新了厦门总价和单价地王项目。

引发市场一阵赞叹后,举牌环节高调厮杀的上海泰鸣却陷入寂静,始终未有房企认领该地块。

市场好奇,从中海、绿城、建发、华发、金茂等一众房企嘴边虎口夺食的上海泰鸣事实是何方神圣?

天眼查显示,上海泰鸣建立于2020年4月9日,注册资本100万元,法定代表人蔡思鹏,工商登记行业为批发业,经营范围包罗建筑材料销售、金属材料销售、五金产品零售、市场营销策划。

一家建立仅13天,注册资本100万的商业公司跨区域豪掷百亿夺地,无疑为这场创纪录的土拍增加了新的悬念和看点。

2

“马甲”疑云

随后,不停有声音指出,上海泰鸣实为中骏团体的“马甲”

数名房企内部员工对《国际金融报》记者示意,该地块最终竞得者为中骏,且消息人士称中骏董事局主席黄向阳曾现身土拍现场《国际金融报》记者在中骏内部系统上查询到与上海泰鸣法人同名的蔡思鹏,职务为中骏团体资金治理部的一名资金主管。

更多从业者化身福尔摩斯,欲将这场蹊跷的地王案探个事实,多条线索均最先指向中骏。

天眼查显示,上海泰鸣注册地为上海市闵行区沪青平公路277号5楼,巧合的是,中骏旗下上海骏宁房地产开发有限责任公司注册地址也正位于此。

此外,上海泰鸣100%的控股股东达源国际有限公司(下称“达源国际”)是一家建立于香港的私人股份有限公司。

《国际金融报》记者从香港公司查册中央网站查询到,达源国际董事是黄伦,黄伦的另一个身份为黄向阳之子,2017年升任中骏执行董事。达源国际的注册地址为香港铜锣湾轩尼诗道500号希慎广场某号房,与中骏年报中披露的香港注册地重合。

不仅如此,达源国际背后的股东为悦泰生长有限公司(下称“悦泰生长”),其正是中骏的“马甲”公司,中骏曾在公然市场多次以悦泰生长名义拿地

2017年、2018年,悦泰生长两度代表中骏拿下南昌县地块。此外,江苏徐州铜山区2017-27地块、闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块皆为悦泰生长为中骏所拿。

即便如此,中骏方面依然予以否认,其相关职员对《国际金融报》记者示意,与分公司和投拓确认不是中骏

一边是多条线索指向的渐趋晴朗,一边是咬紧牙关的拒不承认。中骏延续否认的态度让市场不解。

3

涉嫌“围标”

有媒体凭据竞拍现场竞价历程指出,中骏和马甲公司“上海泰鸣”交替竞价,抬高低价,存在“围标”的可能

凭据《厦门市自然资源和规划局关于2020P01等三幅地块国有建设用地使用权公然出让通告》中商品房的预售要求,竞买申请人之间不得私下勾通,接纳“围标、串标”等方式倾轧其他竞买申请人、滋扰拍卖流动、损坏公平竞争、谋取欠妥利益等。若有上述行为,一经查实出让人将作废竞得人的竞得资格,排除出让条约,无息退还土地出让价款,竞买保证金不予退还。而且将该企业列入诚信黑名单,限制其及其关联企业(指与该企业具有直接或间接控股关系的企业)往后不得介入厦门市土地矿产资源交易市场拍卖流动

某规模房企区域投资总对《国际金融报》记者示意,“仅凭现在有限的信息尚不足论断”,其坦言,“马甲公司在竞拍市场是常见征象,土拍条款中并未划定除主体参拍外克制携带马甲竞拍。”有头部房企投拓部人士对此示意赞许,其直言,“这么多家参拍,且溢价这么高,中骏的行为不算围标。”

上述规模房企区域投资总剖析道,马甲公司介入竞拍或存在多重靠山,可能有融资上的思量(介入资金非自有资金),也有可能是中骏代持,背后是多方或资方一起介入。而中骏的“撇清关系”,除了低调不想放大地王效应外,或也有其他考量,如通过项目扩大规模,而不将欠债体现到上市公司中

重金吃下地王后,中骏也面临着消化难题。《国际金融报》记者请多名投拓人士据50598.5元/�O楼面价举行保本价测算,给出的区间大约在6.8万-7.2万元/�O左右,而该地块被设置了最高限价,地块内商品住房的销售均价不得跨越70800元/�O。这也意味着,项目的盈利空间并不大,甚至面临着赔本入市的风险。

4

中骏的豪赌

事实上,厦门市场是中骏最近的一场豪赌。

2018年12月,中骏团体以38.05亿元、楼面价39090元/平方米、溢价率18.4%竞得厦门枋湖2018P03地块,2019年11月,中骏“二刷”纪录,以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率跨越30%。

这场豪赌让中骏尝到了甜头,2019年厦门房企商品房销售排行榜中,中骏仅次于建发,以57.46亿元位居第二,市占率到达8.7%

不止厦门,今年以来,中骏在各地加码拿地。2020年一季度,中骏新增货值168亿元,位列TOP23,远高于其销售额的42名

黄向阳在业绩会上说,拿地是生死线。受疫情影响,中骏今年的业绩目的由原来的1050亿下调至930亿元,但内部依然是按千亿目的推进。

然而除了规模的增进,中骏显然需要更全面的兼顾。

在刚刚竣事的2019年,中骏公司条约销售金额增进56.7%至805.01亿元,收益增进20.2%至213.7亿元,毛利率下降4.1%至27.6%,净利增进9.4%至40.23亿元。

4月9日,三大国际评级机构之一的标普将中骏团体控股的展望从“稳固”下调至“负面”原因是中骏2019年的业绩显著低于预期,公司收入确认放缓、盈利能力疲弱以及连续的高额土地投资,高企的杠杆率在未来一至两年内也不太可能有大幅改善。

标普预计,到2020年,中骏的收入将增进38%-40%,到达280亿-290亿元,而在2019年,其收入仅增进了20%。强劲的收入增进将支持该公司的信用状态,但现有项目面临去库存压力,因此仍有收入可能低于当前预估的风险。

(责任编辑:宋虹姗 HO031),

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