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观点网 wang[ 为了缓解流动性压力,祥生还在继续出售资产。

6月5日,祥生控股对外宣布,以9250万元的价格出售目标公司湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权予浙江交投。

观点新媒体获悉,祥生{sheng}与浙江交投是彼此熟悉的合作伙伴,在浙江曾合作打《da》造多个项目,目标公司亦由买卖双方各持有50%权益。

目标集团拥有总建筑面积约42.08万平方米的{de}在建物业项目,包括位于中国浙江省嘉兴市《shi》的住宅及附属物业,大部分已售罄。

此次资产出售,亦为了回笼资金。祥生控股于公告中称,出售事项为该集团提供了较早变现其投资的机遇,从而可改善该集团的流动资金状况。

出售嘉兴项目“mu”

根据祥生控股所披露的公告,项目公司50%的代价为现金9250万元,将分三期支付。

首期付款为代价的10%,即925万元,将于签署股权转让协议后三个营业日内支付,卖方应与买方合作,于收到首{shou}期付款后两个营业日内完成转让目标公司50%股权 的相关工商登记程序。

第二期付款为代价的50%,即4625万元须于完成登记后三个营业日内支付,付款后两个营业日内,卖方须向买方转让目标公司的所有相关公司文件及若干企业管理系统。第三期付款 为代价的余下40%,即370万元须于移交完成后三个营业日内支付。

出售事项完成后,祥生控股将不再持有目标公司任何股权“quan”,且其将由买方全资拥有。与此同时,祥生、湖州吴兴及目标公司订立债务转让协议,据此,祥生将向目标公司转让其结欠湖州吴兴的债务2475万元,以抵销目标公司结欠卖方相同金额的债务。

公告显示,目标公司拥有三(san)家全资项目公司,即嘉兴市南湖区交投祥生{sheng}房地产开『kai』发有限公「gong」司、嘉兴市秀洲区交投祥生房地产开发有限公司及嘉兴市秀洲区交控祥生房地产开发有限公司。合计拥有总建筑面积约42.08万平方米〖mi〗的在建物业项目,包括位于中国浙江〖jiang〗省嘉兴市的住宅及附属物业。

根据公告中披露的湖州交投祥生财务报告,该公司2020年收入为6.05亿元,而2021年已经大幅提升至22.6亿元;2020年税后利润为760.6万元,2021年提升至1.67亿元。

这笔出售为祥生带来的预期收益约1.27亿元,这一数值由截止2022年5月31日湖州交投祥生50%股权的公平值2.37亿元,减去《qu》湖州交投祥生50%股权的长期股权投资账面值1.1亿元所“suo”得。

浙江交投与祥生是熟悉的合作伙伴,观点新媒体获悉,2020年双方便联合拿下嘉兴不少地块共同开发建设,目标集团所涉及到的交投祥生白鹤郡『jun』、交投祥生锦渔别院、祥生交投群贤府等项【xiang】目大多已是售罄状态。

仍在售的项目为2021年末开盘的交投祥生梦溪云庐项目。这一项目为2020年12月,交投祥生以楼面价10039元/平方米+6300平方米配建拿下,折合实际楼面价约12816元/平方米,目前售价约18200元/平方米。

另一个项目则进展稍微缓慢,2021年8月30日,湖州交投祥生房地产开发有限公司以上限价 jia[5.1亿元竞得嘉秀洲-025号地块,建面约5万平方米,目前这一项目仍未预售。

祥生同样《yang》于公告中指,目标集团开发的大部分物业项目已售出,预期将于年底前竣工及交付。

浙江一直是祥生 sheng[的根据地。多年来,祥生采取「1+1+X」扩张策略,即以于浙江省的发展为基础,深入渗透泛长〖chang〗三角区域,并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力【li】的城市〖shi〗(例如荆门、衡阳、常德及呼和浩特)。

从土地储备的分布来看,截至2021年底,祥生应占土地储备总量2081万平方米,当中的405万平方米为可供销售�u租赁�u投资性的已竣工物业,1310万平方米处于开发中,366万平方米留待未来开发之用。

其中,浙江 jiang[省《sheng》1046万平方米占总量50.3%,泛长三角区域 yu[774万平方米占总量37.2%,其他区域260.21万平方米占总量12.5%。截至目前,祥生位于整个长三角布局已占到现有土储总量的87.5%。

在嘉兴这一区域,祥生附属公司开发了5个项目,可供销售�u可供出租以及投资性的已完工物业6.94万平方米;合联营公司开发了5个项目,在建规划建筑面积17.16万平方米,未来开发预估建筑面积3.8万平方米。

现金流纾困

祥生的债务难题早有端倪。

2021年11月18日,祥生控股遭遇股价腰斩,当日收盘跌53.91%,报1.59港元,总市值跌至48.39亿港元;随后,祥生控股股价便进入下降通道,至今年6月6日收盘,股价为0.54港元,市值仅剩约16.43亿港元。

在这期间,祥生着手对到期债务进行管理。今年1月18日,祥生控股宣布完成于1月23日到期的3亿美元债券的交换要约。

3月,祥生因未能按时偿付美元债利息再违约,涉资1200万美元(折合人民币即7633.08万元)。祥生称,因受宏观经济、房地产市场环境及金融环境、多轮疫情等多种不利因素影响,公司流动性出现阶段〖duan〗性问题。

多米诺骨牌持续发酵。4月6日,祥生控股披露,2023年优先票据加速通知触发了公司2022年到期2亿美〖mei〗元10.5%优先票据(2022年优先票据)契约项下的交叉违约。由此,2022年优先票据即日起停牌,直至另行通知为止。

有数据显示,祥生主要有4笔境外债券,涉及存续金额约6.21亿美元;除了上述违约的债券,剩余3笔均在明年不同时段到期,票面利率12%-13%,余额累计为4.2亿美元。

此外,祥生地产集团另有一笔5亿元的境内私募债。该公司债发行于2020年12月,年限2.25年,票面利率7.7%,将于2023年3月到期。

为了缓解流动性压力,祥生早已祭出多项纾困举措。今年1月,祥生控股宣布作价3.37亿元出售浙江向日葵健康产业发展有限公司23.81%股权,该公司主要资产为一家位于浙江省诸暨市的保健及养老中心,建筑面积约35.37万平方米,目前正在建设中。

由于大健康业务前期资金投入大、回报周期长,这笔出售亦在情理之中,该笔出售祥生控股从中录得1.75亿元收益。

同时间,祥生再与一家国企“换地”,在出售项目的同时购入『ru』一个项目。

具体来看,以4.87亿元出售杭州滨拓企业管理有限公司51%股权,后者主要资产为一幅杭州市西湖区面『mian』积为96162平方米的住宅用地,再以5.59亿元收购杭州迪荡投资管理合伙企业(有限合伙)的7.3258%权益及及待售债务,该企业持有绍兴市越城区东湖镇一幅面积为106509平方米的住宅用地。

有分析指,通过这一举措,祥生不仅收回了对暂未盈利『li』的项目上的投资,还增强了对优质项目的持股。

随后于3月,祥生再以2.72亿元出售台州塘里村BT项目公司58.5%股权,这一项目包括位于浙江省台州市临海市大洋街发展中住宅及配套设施物业,总建筑面积约4万平方米。

虽数额不大,但祥生通过几笔出售回笼了《liao》部分资金。

债务问题引发了评级机构的担忧,年初,惠誉将祥生控股长期外币发行人违约评(ping)级(IDR)从"B-"下调至"CC"。惠誉表示,鉴于其未来五个月内没有足够的现金偿付大规模到期资本市场债务(尤其是1月23日到期的2.92亿美元债),祥生控股的信用风险升高。并认为,自去年11月股价暴跌以来,祥生控股集团对信托贷款的再融资能力可能已经显著恶化。

2月15日晚间,穆迪撤销对祥生控股的“Caa2”企业家族评级和“Caa3”高级无抵押债券评级。评级撤销前展望为“负面”。

在此之前,穆迪同样表达了对于祥生控股流动性的风险质疑。

穆迪预期,祥生控股集团在未来6-12个月内的合同销售额将有所下降,其需要使用其内部现「xian」金资源来偿还债务,这将减少其 qi[可用于支持其运营的资金,进而削弱其运营现金流,使流动资金进一步紧张。

体现业绩上,截至前四月,祥生控股合约销售总额约为111.25亿元,合约建筑面积约为81.72万平方米,与去年同期存在较大跌〖die〗幅。

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